不動産相続の「本当の価値」｜評価・借金・減額の仕組みと円満相続の全技術

行政書士米田耕太郎事務所 Administrative scrivener Komeda Kotaro Office

不動産相続は、単なる名義変更ではありません。「家を継いだ兄は得をしたのか？ ローンを背負って損をしたのか？」といった不透明な評価が、家族の溝を作ります。

本記事では、相続のコーディネーターである行政書士が、評価の仕組みと「公平な分け方」のポイントを、実務の視点から解説します。

相続で使われる「3つの評価額」

不動産には、目的によって使い分ける「3つのものさし」があります。

評価の種類	行政書士・他士業の関わり	主な目的	評価の目安（※1）
① 固定資産税評価額	行政書士が目録に記載し、司法書士が登記に使用	名義変更の手続き	時価の約70%程度
② 相続税評価額	行政書士が資料収集し、税理士が補正・申告に使用	国への納税計算	時価の約80%程度
③ 時価（実勢価格）	行政書士が算出し、分割の合意形成に使用	家族での話し合い	「実際に売れる額」

（※1）数値はあくまで一般的な指標です。 実際の評価は、土地の形状や周辺環境により大きく変動するため、個別の判断が必要です。

「住宅ローン」がある場合の判断フロー

「ローンがある家は価値が下がる」とは限りません。まずは以下のフローで、その不動産の「正味の価値」を確認しましょう。

• 団信（団体信用生命保険）がある場合：借主の死亡によりローンが完済されます。不動産は「借金ゼロの財産」として、満額の価値で分け方を協議します。
• ローンが残る場合（団信なし）：不動産価格からローン残高を引いた「純資産価値」で考えます。
  • 税金： 借金をプラスの財産から引く「債務控除」を税理士が適用。
  • 分割： 「5,000万円の家（ローン3,000万）」は、家族間では「2,000万円の価値」として扱うのが公平です。

【実務】行政書士と税理士の強力なタッグ

不動産の「制約」を評価に反映させ、納得感と節税を両立させます。

• 行政書士（基本）：書類収集と権利整理登記簿や貸家建付地（他人に貸している土地）の契約状況を整理します。
• 税理士：税務上の評価減を適用収集した資料を元に、税理士が小規模宅地等の特例（最大80%減）などを適用し、納税額を最小化します。

最初の一歩は「名寄帳」から

将来の紛争を防ぎ、家族全員が納得して次の一歩を踏み出せるように整理すること。それが、行政書士である私の使命です。

まずは、市区町村で取得できる、所有不動産を一覧にしたリスト「名寄帳（なよせちょう）」の確認から始めてみませんか？

免責事項: 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の事情に応じたアドバイスではありません。相続税や評価は地域・税法改正により変わる可能性があります。実際の相談は専門家（行政書士、税理士等）へお問い合わせください。